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违章建筑的认定，小区违建范围及处罚
其它楼讯 2022-12-12 14:01:37 来源：好房网
现实生活中，大量违章建筑引发的法律纠纷屡见不鲜。在法律实践中，由于立法的缺位、行政措施的不完善以及违法建筑关系到当事人的根本经济利益，因此更好地处理违法建筑问题显得十分重要。但是很多小区都有同样的问题，违建时有发生。
一、违章建筑的认定
违法建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规建设的建筑。违章建筑可分为两类。一种是违反《土地管理法》未取得建设用地使用权的建筑物;违反《城乡规划法》的建筑物，未经规划许可或者违反规划许可，在其拥有建设用地使用权的土地上建设的。
103010第五十三条规定：“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当向有审批权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由土地行政主管部门审查，报同级人民政府批准。”据此，建设单位在建设建筑物前应当取得建设用地使用权，否则该建筑物将构成违法建筑。
03010第三十七条第一款规定：“城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请，市、县人民政府城乡规划主管部门核定建设用地的位置、面积和允许建设范围，核发建设用地规划许可证。”第三十八条第二款规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市、县人民政府城乡规划主管部门取得建设用地规划许可证。”因此，建设单位以划拨或者出让方式取得国有土地使用权的建设项目，应当向市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设用地规划许可证。
此外，《土地管理法》第四十条第一款还规定：“在城市、镇规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管线等工程的，建设单位或者个人应当向市、县人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府指定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。”
因此，在城市、镇规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管线等工程的，建设单位或者个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设单位未依法取得这些证书建造的建筑物构成违法建筑。
综上所述，违反《城乡规划法》、《城乡规划法》相关规定建造的建筑物均构成违法建筑。县级以上地方人民政府或者乡、镇人民政府土地行政主管部门和城乡规划主管部门分别是城市、乡、村处理违法建筑的行政主管部门，是违法建筑的确认机关，具有处理违法建筑的行政执法权。
二、小区违建范围及处罚
1、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
4、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;
5、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
6、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
7、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;
8、其他影响建筑结构和使用安全的行为。
《物业管理条例》第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款。
所得可得利益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
1、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
2、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
3、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款
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